出租舊房，購(gòu)置新房。



  如果你的月收入不足以支付銀行貸款本息，或是支付后不足以維持每月的日常開銷，而你卻擁有一套可以出租的空房，且這套房子所處的位置恰好是租賃市場(chǎng)的熱點(diǎn)地區(qū)，那么你就可以考慮采用這個(gè)方案，將原有的住房出租，用所得租金償付銀行貸款來購(gòu)置新房。



  投資購(gòu)房，出租還貸。



  有些人好不容易買了套房，卻要面對(duì)沉重的還貸壓力，雖然手里還有一些存款，但一想到每個(gè)月都要把剛拿到的薪水再送回銀行，而自己的存款不知什么時(shí)候才能再增加幾位數(shù)，心里就不是滋味。在這種情況下，可以再買一套房子，用來投資。如果能找到一套租價(jià)高、升值潛力大的公寓，就可以用每個(gè)月穩(wěn)定的租金收入來償還兩套房子的貸款本息，這樣不僅解決了日常還貸的壓力，而且還獲得了兩套房產(chǎn)。問題的關(guān)鍵是要判斷準(zhǔn)確。



  出售或抵押，買新房。



  如果你手頭有一套住房，但并不滿意，想改善居住條件，可手里又沒錢，好像一時(shí)半會(huì)兒買不了新房。如果你將手中的房子出售變?yōu)楝F(xiàn)金，就可以得到足夠的資金。你可以將這部分錢分成兩部分，一部分買房自住，一部分采用第二個(gè)辦法用來投資。如果你賣了舊房卻一時(shí)買不到合適的新房自住，就不如把原來的房產(chǎn)抵押給銀行，用銀行的抵押商業(yè)貸款先買房自住，再買房投資。這樣，不用花自己的錢，就可以實(shí)現(xiàn)你改善住房，又當(dāng)房東的夢(mèng)想了。



  如何計(jì)算投資收益對(duì)普通老百姓而言，房產(chǎn)投資肯定是一個(gè)家庭中重大的投資行為。既然是家庭重大投資，理所當(dāng)然就應(yīng)該慎重考慮投資的收益，記者通過相關(guān)人士了解到，計(jì)算以租養(yǎng)房投資收益的方法有以下兩種：



  投資回報(bào)率分析公式：(稅后月均租金-物業(yè)管理費(fèi))×12/購(gòu)買房屋單價(jià)。此種方法是目前地產(chǎn)投資中最常用的，此方法考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩者的相對(duì)關(guān)系，套用在股市投資上可類比為市盈率，是選擇"績(jī)優(yōu)房產(chǎn)"的簡(jiǎn)捷方法。但它又有弊端，沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析。



  投資回收時(shí)間分析公式：投資回收年數(shù)＝(首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12。這種方法類似于股市投資分析中的K線圖分析，考慮了租金、價(jià)格、前期的主要投入因素，但未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間價(jià)值因素，可用于簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短，但不能解決多套投資的收益分析。這種方法適用范圍廣，但也有片面性，并不是最理想的投資分析工具。