出租舊房，購置新房。



  如果你的月收入不足以支付銀行貸款本息，或是支付后不足以維持每月的日常開銷，而你卻擁有一套可以出租的空房，且這套房子所處的位置恰好是租賃市場的熱點地區(qū)，那么你就可以考慮采用這個方案，將原有的住房出租，用所得租金償付銀行貸款來購置新房。



  投資購房，出租還貸。



  有些人好不容易買了套房，卻要面對沉重的還貸壓力，雖然手里還有一些存款，但一想到每個月都要把剛拿到的薪水再送回銀行，而自己的存款不知什么時候才能再增加幾位數(shù)，心里就不是滋味。在這種情況下，可以再買一套房子，用來投資。如果能找到一套租價高、升值潛力大的公寓，就可以用每個月穩(wěn)定的租金收入來償還兩套房子的貸款本息，這樣不僅解決了日常還貸的壓力，而且還獲得了兩套房產(chǎn)。問題的關鍵是要判斷準確。



  出售或抵押，買新房。



  如果你手頭有一套住房，但并不滿意，想改善居住條件，可手里又沒錢，好像一時半會兒買不了新房。如果你將手中的房子出售變?yōu)楝F(xiàn)金，就可以得到足夠的資金。你可以將這部分錢分成兩部分，一部分買房自住，一部分采用第二個辦法用來投資。如果你賣了舊房卻一時買不到合適的新房自住，就不如把原來的房產(chǎn)抵押給銀行，用銀行的抵押商業(yè)貸款先買房自住，再買房投資。這樣，不用花自己的錢，就可以實現(xiàn)你改善住房，又當房東的夢想了。



  如何計算投資收益對普通老百姓而言，房產(chǎn)投資肯定是一個家庭中重大的投資行為。既然是家庭重大投資，理所當然就應該慎重考慮投資的收益，記者通過相關人士了解到，計算以租養(yǎng)房投資收益的方法有以下兩種：



  投資回報率分析公式：(稅后月均租金-物業(yè)管理費)×12/購買房屋單價。此種方法是目前地產(chǎn)投資中最常用的，此方法考慮了租金、房價及兩者的相對關系，套用在股市投資上可類比為市盈率，是選擇"績優(yōu)房產(chǎn)"的簡捷方法。但它又有弊端，沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。



  投資回收時間分析公式：投資回收年數(shù)＝(首期房款＋期房時間內的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12。這種方法類似于股市投資分析中的K線圖分析，考慮了租金、價格、前期的主要投入因素，但未考慮前期的其他投入、資金的時間價值因素，可用于簡略估算資金回收期的長短，但不能解決多套投資的收益分析。這種方法適用范圍廣，但也有片面性，并不是最理想的投資分析工具。